En la mayoría de los casos, incluso si el banco puede vender la propiedad, el prestatario puede ser responsable de cualquier diferencia entre el saldo restante del préstamo y el precio de venta de la propiedad en la ejecución, de acuerdo con las cláusulas de la hipoteca y la ley estatal. La ejecución hipotecaria se mantiene en los informes crediticios por un periodo de siete a 10 años. Si usted cree que podría estar al borde de la mora o ejecución hipotecaria, la Fundación Nacional de Asesoramiento Crediticio asiste a los consumidores en la determinación de la existencia del posible riesgo de perder sus viviendas mediante Mortgage Reality, a través del cuestionario en línea que ofrece la página http://www.HousingHelpNow.org . Este sitio se encuentra disponible también en español.

Si usted piensa que esta en peligro de una ejecuciõn hipotecaria, puede llamar al 888-995-HOPE – Propietario HOPE(TM) y hable con un consejero que puede ayudarlo a valorar su situación y encontrar una solución. Propietario HOPE(TM) es un servicio de consulta designado por la Fundaciõn de Conservación de Propietarios de Casa, un servicio independiente sin fines de lucro, que da servicios de asesor?a por medio de consejeros aprovados por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.)

Para aquellas personas en situaciones que podrían derivar en ejecución hipotecaria, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ofrece algunas sugerencias para evitarla en http://www.hud.gov/foreclosure/index.cfm Además, el Home Loan Learning Center proporciona una reseña de las 12 cosas a saber acerca del proceso de ejecución hipotecaria antes de llamar al prestamista o administrador. También, varias entidades prestamistas han proporcionado a HomeLoanLearningCenter.com una lista con información de contacto para aquellos prestatarios que pueden estar teniendo dificultad para efectuar sus pagos hipotecarios.

Es posible que se exija el pago de ciertos impuestos a los prestatarios que enfrenten ejecuciones hipotecarias.Sin embargo, muchos de ellos pueden cualificar para exenciones impositivas . En el sitio del Servicio de Impuestos Internos de los Estados Unidos (IRS, por sus siglas en inglés), los deudores pueden consultar la sección que describe diversas cuestiones relacionadas con los impuestos a las ejecuciones hipotecarias y cómo pueden ser reducidos.El sitio mencionado incluye también una sección con preguntas y respuestas y una planilla que ayudan a los prestatarios a saber si reúne o no los requisitos para las desgravaciones impositivas relacionadas con la ejecución hipotecaria.

¿Cuándo una hipoteca se encuentra morosa?
El pago hipotecario se considera atrasado si la entidad prestamista o el administrador lo recibe después de la fecha de vencimiento establecida en la hipoteca. Un historial de atrasos crónicos dañará al propietario si o cuando ocurre una emergencia real. Un pago atrasado más de 15 días puede tener serias consecuencias. El siguiente es un caso típico:

· 15 días de atraso: Por lo general, la entidad prestamista cobra un cargo por pago atrasado (el tiempo y el monto de los cargos atrasados varían de una entidad prestamista a otra o de un administrador a otro).

· Se adeudan dos o más pagos hipotecarios: A menos que se realicen convenios específicos con la entidad prestamista, todos los pagos y los cargos por pago atrasado se deben efectuar antes de que se acepte otro pago y el préstamo se considere al corriente.

· Hay tres o más pagos hipotecarios adeudados e impagos: El préstamo se puede otorgar al abogado de la entidad prestamista y se pueden iniciar los procedimientos para la ejecución hipotecaria. El saldo entero del préstamo puede ser exigible y pagadero de inmediato. Además de los pagos adeudados del préstamo, el propietario es responsable de los costos legales en los que incurra la entidad prestamista. En este momento, el propietario está en peligro de perder la vivienda.

A veces, quienes tienen una deuda considerable sólo desean entregar las llaves al banco. Esto se denomina “escritura en lugar de ejecución hipotecaria” y es posible que no sea tan perjudicial para el crédito, pero aún puede dañar las posibilidades de alquilar una vivienda o un apartamento en otro lugar.

Planificación por cambios inesperados en los ingresos
Las causas principales de morosidad, ejecución hipotecaria y quiebra no son una planificación deficiente, sino enfermedad, cesantía o problemas conyugales.

Pocas personas consideran estos factores en sus planes al evaluar préstamos y comprar una casa, pero todos tenemos alguna idea de lo que podemos hacer en caso de un problema. Es mucho más fácil buscar alternativas antes de que ocurran problemas. Si sabemos de un despido o una operación médica importante está pendiente, podemos abordar la situación a la mayor brevedad. No arriesgue la pérdida de su vivienda. Reúnase con la entidad prestamista inmediatamente si se ve forzado a omitir un pago de la hipoteca.

Si el propietario tiene valor patrimonial en la vivienda, puede adquirir una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria para consolidar las facturas. Esto puede mejorar la situación financiera en una emergencia, pero los prestatarios deben ser cautelosos, están incurriendo en una deuda mayor. A menos que exista un plan sólido para cumplir con estas nuevas obligaciones durante circunstancias de ingresos reducidos, los prestatarios no deberían aumentar su deuda.

Para quienes no pueden generar los fondos por su cuenta, existen muchas organizaciones que se dedican a ayudar a las personas con problemas a corto plazo. Muchas iglesias, grupos cívicos y organismos de asesoría o asistencia de vivienda sin fines de lucro tienen o conocen los programas. También puede solicitar ayuda a organismos de vivienda estatales y locales. Recuerde que el tiempo es un enemigo y un amigo, utilícelo con inteligencia y tome algunas medidas preliminares antes de que aparezca un problema real.

Qué hacer cuando ocurre un problema financiero
He aquí lo bueno: A las entidades prestamistas y a los administradores no les gustan las ejecuciones hipotecarias. Las ejecuciones cuestan más dinero del que se puede obtener, por lo que las entidades prestamistas sólo realizan ejecuciones hipotecarias como una forma de limitar las pérdidas de un préstamo moroso. Si los propietarios se atrasan en los pagos, probablemente las entidades prestamistas trabajarán con ellos para llevar el préstamo al corriente. No obstante, para hacerlo el propietario debe mantenerse en contacto con la entidad prestamista y ser honesto respecto de su situación financiera.

La disposición de la entidad prestamista para ayudar con los problemas actuales dependerá en gran medida de los registros de pago anteriores. Si el propietario ha realizado sus pagos regularmente en forma oportuna y no ha tenido incumplimientos serios, la entidad prestamista será más receptiva que si la persona tiene un historial de pagos atrasados crónicos sin explicación.

Para quienes se atrasan en los pagos o que saben que probablemente lo harán en el futuro inmediato, deberían comunicarse enseguida con la entidad prestamista para reunirse y discutir arreglos de pago alternativos.

La entidad prestamista solicitará información acerca de los ingresos y gastos mensuales. Los propietarios deben utilizar cifras realistas según sus situaciones financieras actuales. La entidad prestamista también preguntará acerca de los activos y pasivos, incluidas todas las deudas y los pagos mensuales y sus fechas de vencimiento. Si la entidad prestamista requiere comprobación de ingresos (recibos de pago, comprobantes de cheques de desempleo, declaraciones de impuestos, etc.), se le informará al propietario. Recuerde que las entidades prestamistas no desean realizar una ejecución hipotecaria.

A menudo las entidades prestamistas pueden ayudar
Un acuerdo entre el prestatario y el prestamista para evitar la pérdida de una vivienda se denomina plan de reestructuración del préstamo. Tendrá plazos específicos que se deben cumplir para evitar la ejecución hipotecaria, de modo que se debe basar en lo que el prestatario realmente puede hacer para que el préstamo nuevamente esté al día.

La naturaleza del plan dependerá de la gravedad del incumplimiento, de las posibilidades de obtener fondos para sanear el incumplimiento, ya sea si los problemas financieros son a corto o largo plazo y del valor actual de la propiedad.

Si el incumplimiento es causado por una condición temporal que probablemente termine en 60 días, la entidad prestamista puede considerar otorgar un “periodo de gracia temporal”. Un ejemplo en el que se consideraría esto es una casa que se ha vendido, pero cuya venta no se ha finiquitado; otro ejemplo es una liquidación de seguro en trámite. La entidad prestamista solicitará pruebas documentadas, tal como el contrato de ventas, antes de otorgar el periodo de gracia.

Quienes han experimentado una pérdida temporaria de sus ingresos pero que pueden demostrar que sus ingresos han regresado a su nivel anterior pueden tener la posibilidad de estructurar un “plan de pago”. Este plan requiere que los pagos hipotecarios normales se efectúen conforme a lo programado junto con un monto adicional que eliminará la morosidad en menos de 12 a 24 meses. En algunos casos, el monto adicional puede ser una suma global a pagar en una fecha específica en el futuro. Probablemente, los planes de pago constituyan el tipo de acuerdo usado con mayor frecuencia.

En algunos casos, puede ser que sea imposible, por un algún tiempo, realizar pago alguno. Para quienes tengan un buen historial con la entidad prestamista, un “plan de aplazamiento” les permitirá suspender los pagos o efectuar pagos menores durante un periodo de tiempo determinado. En la mayoría de los casos, la duración del plan no será superior a 18 meses y estipulará el comienzo de la acción de ejecución hipotecaria si el prestatario no cumple con el acuerdo.

Estos planes representan los últimos esfuerzos del prestatario y la entidad prestamista para conservar su vivienda. No sustituyen una buena planificación financiera y probablemente, no estarán disponibles si el historial de pagos del prestatario es desfavorable. Las entidades prestamistas o los administradores pueden trabajar mano a mano con los buenos prestatarios que experimentan un periodo de emergencia o una dificultad real, pero no se inclinan a cooperar con quienes demuestran poca disciplina financiera.

Por cierto, tener un historial de pago favorable es importante al igual que lo es reunirse con la entidad prestamista al primer indicio de problema y ser honesto acerca de cualquier dificultad inminente. No debe avergonzarse por tener problemas; ocultarlos sólo hace que su superación sea más compleja.