La entidad prestamista realiza cálculos preliminares en base a la información que usted suministre acerca de sus ingresos, deudas y activos. Estos cálculos permiten determinar si puede pedir el préstamo que desea o cuánto es adecuado que pida prestado. En esta etapa, la entidad prestamista también le explicará el proceso de solicitud y los pasos para obtener una hipoteca en esa compañía.

La calificación previa ocurre antes de firmar y enviar la solicitud formal. En este momento, las entidades prestamistas no verifican la información que usted les proporciona, y posiblemente no revisarán su crédito. Las entidades prestamistas no se comprometen a otorgarle un préstamo en este momento. La calificación previa es simplemente un cálculo del monto de préstamo que usted podría solicitar. Puede utilizar esta información preliminar para evaluar la incidencia que un pago mensual puede tener sobre su presupuesto total.

En una aprobación previa, las entidades prestamistas verifican la veracidad de la información que usted suministró. Es posible que se comuniquen con su empleador para verificar las fechas de empleo y sus ingresos. También revisarán su crédito. Si la información se confirma y su crédito es bueno, la entidad prestamista le entregará una carta de aprobación previa por un monto de préstamo específico. Puede contar con la aprobación previa de más de una entidad prestamista. En este momento, está en camino a comprar una vivienda.

La carta de aprobación previa muestra al profesional inmobiliario y a los vendedores que usted tiene serias intenciones de comprar una vivienda, estipula que su crédito ha sido verificado y que está trabajando con una o más de una entidad prestamista que le otorgará un préstamo. La aprobación previa es específica para cada entidad prestamista, pero puede ser útil consultar a varias entidades prestamistas.

Búsqueda de la vivienda que desea
Mientras más viviendas vea, mayores serán las posibilidades de encontrar la que usted realmente desea. Visite tantas casas como pueda e intente ser organizado (consulte el Paso 4). Planifique sus visitas por vecindario. Si encuentra una vivienda o un área que le guste, vuelva a visitarla en distintos momentos del día. Se sorprenderá sobre cómo puede cambiar su opinión.

Si trabaja con un profesional inmobiliario, asegúrese de que esa persona entienda sus necesidades. Especifique con claridad lo que desea en una vivienda y por qué, y cuánto puede pagar. ¿Cree que ese profesional le escucha? Lo sabrá pronto. No tema comparar entrevistando a diferentes profesionales inmobiliarios.

Realizar una oferta para comprar una casa
Una vez que ha encontrado una vivienda que desee comprar, el primer paso es realizar una oferta formal. Suceden dos cosas: Usted firma un contrato de venta y paga lo que se denomina "depósito de garantía". Este depósito puede fluctuar desde $100 a un 10 por ciento del precio de compra, e incluso más en algunas áreas. En general, el depósito se aplica a sus costos de cierre. El depósito y el contrato de venta firmado indican sus intenciones serias de comprar la casa. Es deseable que su contrato se supedite a

• Una inspección satisfactoria de la propiedad
• Aprobación final del préstamo
• Aprobación de la inspección de pintura con plomo y termitas

Un consejo sobre los imprevistos: Algunos mercados de vivienda están tan “solicitados” que algunos vendedores no aceptan las contingencias. Debe ser muy cauteloso en esos casos.

Completar la solicitud de préstamo y otros documentos
Efectivamente, hay mucho que hacer, pero cuando logra dividir las tareas, todo se simplifica. Básicamente, tendrá que proporcionar información acerca de quién es usted, dónde trabaja, sus finanzas y la casa que comprará. Descargue un ejemplo de formulario de solicitud (formato PDF), y utilice esta lista de verificación de lo que necesitará:

• Identificación con fotografía
• Los dos últimos recibos de pago
• Comprobante de otro ingreso
• Las dos últimas declaraciones de impuestos
• Antecedentes laborales (dos años), incluidas direcciones e información de contacto
• Entidades prestamistas o arrendadores anteriores (últimos dos años)
• Su presupuesto familiar mensual (para su referencia)
• Todas las deudas
• Todos los ahorros
• Otros activos (seguro de vida, propiedad, etc.)
• Fuente del pago inicial

Comience con la información personal.
Las entidades prestamistas le solicitarán una prueba de identidad (identificación con fotografía, licencia de conducir, pasaporte, permiso de trabajo (Green Card), etc.) así como su número de seguro social, edad, cantidad de años de estudio, estado civil, cantidad y edad de los dependientes y su dirección y número de teléfono. (Si ha vivido en otro lugar en los últimos dos años, también tendrá que proporcionar esas direcciones).

Reúna su información laboral.
Elabore una lista con el nombre, la dirección y el número de teléfono de su empleador, su cargo o posición, cuánto tiempo trabajó en la empresa y toda su información financiera (incluido salario, bonos, comisiones y pago promedio de horas extra) de los últimos dos años. Posiblemente tenga que firmar un formulario que se enviará a su empleador (y empleadores anteriores en caso de que lleve menos de dos años en su trabajo actual) para verificar esta información.

Proporcione todos los formularios W-2 de los últimos dos años y los dos recibos de pago más recientes. (Algunas entidades prestamistas desearán ver su declaración de impuestos completa de los dos últimos años). Si es un trabajador independiente, tendrá que proporcionar las declaraciones de impuestos completas de los últimos dos años junto con un estado de resultados del año en curso.

No olvide las pruebas de otras fuentes de ingreso, como ingreso por rentas, pagos del seguro social o por discapacidad, pensión alimenticia, manutención infantil, etc. Estas pruebas pueden ser cheques, copias de contratos de arrendamiento, sentencias de divorcio, certificación de beneficios u otros documentos. Por último, si por algún motivo tuvo alguna brecha en su empleo durante los últimos dos años (enfermedad, despido, etc.), proporcione una breve explicación por escrito.

Revise sus ingresos, egresos y ahorros.
Sus finanzas implican mucho más que los recibos de pago. Tendrá que presentar una descripción completa de sus activos y pasivos. Un presupuesto sólido facilita todos los pasos.

Conozca sus gastos actuales.
Se le solicitarán pagos actuales de alquiler o hipoteca, impuestos inmobiliarios y seguro de propietario, y el/los nombres y la/s direcciones de su/s arrendadores o la/s entidades prestamistas hipotecarias de los últimos dos años. Elabore una lista detallada de sus deudas actuales. Incluya préstamos automotrices, préstamos bancarios y de cooperativas de crédito, hipotecas o segundas hipotecas existentes y saldos pendientes de tarjetas de crédito. Las deudas también incluyen pagos de pensión alimenticia y/o manutención infantil que debe efectuar.

Para cada cuenta o préstamo de su lista por separado, debería incluir el número de cuenta o de préstamo, el pago mensual, la cantidad de pagos restantes y el saldo pendiente. Esta información es adicional al informe de crédito que solicitará su entidad prestamista. Verifique su informe de crédito antes de comenzar este proceso, ya que podrían existir datos inexactos que usted puede corregir.

Recopile todos sus activos.
Comience con sus cuentas bancarias. Incluya sus cuentas corrientes, de ahorro y de mercado monetario. Asegúrese de tener el nombre y la dirección de la institución, el/los nombre/s de los titulares de la cuenta, el número de la cuenta y el saldo actual. Esta información será verificada por su entidad prestamista. Reúna los dos últimos estados de cada cuenta.

Si posee acciones, bonos, certificados de depósito (CD), incluidos fondos mutuos, inclúyalos en la lista junto con las dos declaraciones de corretaje más recientes. Asimismo, incluya un registro de los dividendos y los intereses que haya recibido por alguna inversión, tales como los formularios 1099 destinados a la declaración de impuestos.

Detalle cuentas de ahorros para jubilación, como IRA, SEP-IRA, 401k, entre otras. Lleve consigo sus declaraciones más recientes. Proporcione información sobre seguro de vida, incluido el valor nominal y el valor en efectivo de cualquier póliza vigente (disponible en informes anuales o trimestrales de su compañía de seguro o de la póliza).

Detalle la marca, el modelo y el año de los automóviles o camiones que posea. Detalle los bienes raíces que posea e incluya la dirección y el valor de mercado de cada uno de ellos. Incluya la hipoteca y los pagos mensuales y un estado de resultados (o copia del Anexo E de su declaración de impuestos personal) para propiedades de inversión. Si posee otros bienes de gran valor, hágaselo saber a su entidad prestamista. Estos bienes pueden ser joyas, muebles u obras de arte, siempre y cuando sean completamente de su propiedad.

Proporcione información acerca de la propiedad que desea comprar.
En la mayoría de los casos, un corredor o un agente inmobiliario ya habrá entregado esta información a la entidad prestamista. Sin embargo, usted tendrá que conocer todos los elementos. La siguiente es la información básica: la dirección, una descripción detallada, una tasación independiente e información de contacto para acceder a la propiedad (generalmente, el vendedor o el agente del vendedor). Además, su entidad prestamista deberá tener una copia completa de su contrato de venta firmado. Si la vivienda aún no se ha construido o se encuentra aún en construcción, se requerirá un juego completo de planos y especificaciones arquitectónicas. Descargue un ejemplo de formulario de tasación (formato PDF).

Algo más para lo que debería estar preparado a responder: ¿De dónde proviene el pago inicial? Su entidad prestamista le preguntará dónde obtuvo los fondos para su pago inicial, los costos de cierre y otros cargos. Es posible utilizar donaciones para este fin, pero debe verificarse por escrito (incluso donaciones de familiares). Si abona menos del 5 por ciento del precio de venta como pago inicial, la donación debe provenir habitualmente de un familiar junto con una carta que declare el vínculo con usted, el monto de la donación y que no se pretende reembolso.

Tenga en cuenta que en algunos casos, se le puede solicitar el pago del informe de crédito y los cargos por tasación (generalmente $500 o menos) al momento de la solicitud.

¿Qué ocurre luego?
Su solicitud, junto con toda la información de respaldo que haya proporcionado, se entregará al departamento de procesamiento de préstamos de la entidad prestamista y luego, al asegurador.

Verificación
El departamento de procesamiento de su entidad prestamista verificará toda la información que usted ha suministrado. Además, solicitará su informe de crédito y cualquier otro documento que sea necesario y programará una tasación de la vivienda.

Análisis de riesgos
Después de la verificación, su solicitud se envía al asegurador, quién tomará la decisión final de aprobar o rechazar su préstamo. Los aseguradores trabajan con pautas establecidas por el inversor que respalda o en algunos casos, financia, el préstamo.

Los grandes inversores “compran” préstamos a la entidad prestamista. A cambio, la entidad prestamista les ofrece una "rentabilidad" sobre su inversion pagando al inversor una comisión, al igual que usted paga al banco un cargo (interés) por prestarle el dinero. Las pautas sobre análisis de riesgos son modelos estadísticos que se aplican a la información incluida en su solicitud, y no todos son iguales. Es posible que una entidad prestamista apruebe una hipoteca que otra entidad no aprobaría.

Por lo general, el proceso de aprobación tarda entre una a seis semanas, según el tipo de hipoteca que usted elija, si compra una vivienda fuera de su comunidad local y otros factores. Manténgase en contacto con su entidad prestamista y prepárese para responder las preguntas que puedan surgir.

Los documentos que recibirá
La ley federal exige que la entidad prestamista le haga entrega de varias declaraciones poco después de concluir el proceso de solicitud del préstamo:

Cálculo de buena fe
Dentro de un periodo de tres días, la entidad prestamista debe hacerle entrega de un cálculo de sus costos de cierre (El cierre es cuando recibe formalmente el préstamo.), denominado Cálculo de buena fe. Esta declaración indica su pago mensual estimado, el costo de sus cargos financieros y otros datos sobre su hipoteca.

Declaración de veracidad en los préstamos
Esta declaración le proporciona su pago mensual estimado, su tasa porcentual anual (APR, por sus siglas en inglés), que corresponden al costo total de los cargos financieros, incluidos puntos, intereses, cargos del préstamo y otra información. Dado que la APR incluye cargos por originación y otros cargos financieros además del interés sobre el capital, generalmente es más alto que la tasa de interés por sí sola.

Comprar su vivienda: Costos de firma de convenio e información útil
Este folleto del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de los Estados Unidos describe el proceso de cierre de un préstamo y se encuentra disponible a través de Internet en http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sfhrestc.cfm

Declaración de transferencia de administración
En muchas transacciones de préstamo actuales, la entidad prestamista actúa en representación de un inversor (o una compañía de inversiones) que financia el préstamo. En la mayoría de los casos, la compañía de inversiones no tiene la capacidad para aceptar sus pagos. Algunos bancos administran sus propios préstamos, pero en muchos casos, los préstamos son respaldados por compañías inversoras o vendidos a las mismas, con lo cual también se vende el derecho de administrarlos. Por ello, la mayoría de los préstamos se transfiere a otra compañía que se establece específicamente o que tiene un gran departamento de administración de préstamos hipotecarios.

Si la intención del prestamista es transferir la administración, se debe entregar al prestatario una declaración que indique que la entidad prestamista puede transferir la cobranza del pago a otro administrador de préstamos. Asimismo, la declaración indica los antecedentes de transferencias de tres años de dicha entidad prestamista. El nuevo administrador tiene el deber de notificarle cuando asuma su cuenta. También tiene la obligación de administrar la cuenta de fondos en custodia desde la cual se pagan sus impuestos y seguros. Consulte ¿Qué incluye un pago hipotecario?

La declaración del acuerdo de afiliación comercial (si corresponde)
Esta le indica si su entidad prestamista recibe un beneficio financiero al utilizar un proveedor específico. Averigüe si la entidad prestamista trabaja con proveedores (compañías de seguro de título, etc.) quien pueden pagar una comisión por la referencia a la entidad prestamista. Esto es legal, pero usted tiene derecho a saberlo.

Facilitar la espera
Algo importante que debe recordar mientras espera que su préstamo sea aprobado es que el negocio de las entidades prestamistas es otorgar préstamos, no rechazarlos. Si ha suministrado información completa y veraz junto con la documentación de respaldo, ha hecho lo posible para asegurar que su solicitud se procese rápidamente.

Pero aun si ha sido completamente exacto, debería estar preparado para que su entidad prestamista la solicite más información acerca de usted o de la vivienda que va a comprar. No es común que se le solicite más información. Si surgen preguntas adicionales, debe estar disponible para suministrar la información de la manera más rápida y completa posible. Si tiene planes de viajar, debería proporcionar un número de teléfono donde se le pueda ubicar, o utilizar su profesional inmobiliario como persona de contacto.

Si tiene alguna pregunta, puede llamar a su agente de préstamo o a la persona de contacto designada para preguntar sobre el estado de su solicitud. Recuerde que el procesamiento puede tardar varias semanas. Llamar con mucha frecuencia no acelera el proceso.

Inspección de la propiedad
En la mayoría de los casos, las inspecciones se llevan a cabo después de que el vendedor ha aceptado su oferta y usted ha solicitado el préstamo. Es importante que un inspector de vivienda y de plagas con una buena reputación examine la propiedad antes de comprarla, aun si la vivienda es nueva. En una vivienda existen diversos factores que pueden afectar su seguridad y su salud. Al saber qué tiene que buscar, podrá evitar la compra de una vivienda con problemas que puedan causar daños.

Después de seleccionar un inspector, debería recorrer la casa junto con esa persona. Las inspecciones ofrecen cierta seguridad de que las condiciones de la vivienda tendrán un efecto positivo sobre su valor. Es posible que su entidad prestamista o su agente inmobiliario conozca inspectores, o bien, puede preguntar a amigos o familiares. Es bueno obtener una opinión objetiva.

Si en la vivienda se detectan problemas o plagas, puede y debería renegociar con el vendedor posibles reparaciones o una reducción en el precio de venta. Estos problemas deberían resolverse por escrito, antes de firmar el convenio.