La hipoteca con tasa de interés fija a 30 años
Hasta hace poco, existía sólo un tipo de hipoteca: con tasa de interés fija a 30 años (el prestatario tiene un plazo de 30 años para pagar la hipoteca a una tasa de interés fija y los pagos son iguales durante toda la vigencia del préstamo). Aún continúa siendo el préstamo hipotecario más común.

Los prestatarios que eligen los préstamos con tasa fija son debido a que los pagos hipotecarios son regulares y predecibles, lo que hace más sencillo elaborar un presupuesto y planificación familiar. Los pagos son iguales durante toda la vigencia del préstamo, independientemente de los cambios en las tasas de interés. Inicialmente, tanto la tasa como el pago hipotecario son más altos que los de una hipoteca con tasa de interés ajustable, pero el pago es inferior al de una hipoteca con tasa de interés fija a 15 años (consulte más adelante). Por lo general, las personas que eligen una hipoteca con tasa fija tienen la intención de conservar su vivienda e hipoteca durante varios años.

La hipoteca con tasa de interés fija a 15 años
Este tipo de hipoteca le permite ser propietario de su vivienda en la mitad del tiempo habitual, lo que significa que posiblemente podría ser propietario antes de que sus hijos comiencen la universidad o de que usted se jubile. Dado que el préstamo es más corto, paga mucho menos interés total durante la vigencia del préstamo, generalmente, menos de la mitad del interés total de un préstamo con tasa fija a 30 años. Sin embargo, debido a que el plazo es menor, los pagos mensuales son más altos que los de una hipoteca a 30 años.Para las personas que pueden realizar pagos mensuales más altos, esta es una excelente alternativa, con costos totales más bajos y un plazo menor. Es posible que sea más difícil calificar para este tipo de préstamo, ya que los requisitos de ingresos pueden ser más altos.

Hipoteca con pago global final
Este es un tipo especial de hipoteca con tasa fija que ofrece pagos fijos relativamente bajos como si fuera una hipoteca estándar con tasa de interés fija a 30 años. Después de algunos años, generalmente cinco a siete años, el plazo de la hipoteca finaliza con un solo gran pago (el “pago global”) correspondiente a todo el capital pendiente. Normalmente, los prestatarios tienen la opción de refinanciar su hipoteca con pago global final a un préstamo con tasa de interés fija al final del plazo. El pago global se considera como un préstamo a corto plazo que ofrece tasas y pagos uniformes que por lo general son más bajos que los de las hipotecas con tasa de interés fija convencionales. Debido a que el plazo es bastante corto, el interés total que se paga es considerablemente inferior a una hipoteca convencional si la casa se vende antes del vencimiento del pago global.

Las personas que eligen este tipo de hipoteca generalmente no planifican permanecer en la vivienda durante un tiempo prolongado y esperan que se valorice rápidamente. Esperan venderla antes de la fecha de vencimiento del pago global final, pero si no se vende, deben refinanciar a causa de que todo el capital restante tiene vencimiento. Si no refinancian, se arriesgan a que las tasas de interés sean mucho más altas que cuando obtuvieron el préstamo con pago global final. Si la casa no se valoriza conforme a lo esperado, los propietarios pueden terminar adeudando todo el capital restante más costos de firma de convenio adicionales si venden después del vencimiento del saldo. Según se indica a continuación, este tipo de préstamo puede no estar disponible en casos de recesión del mercado inmobiliario.

La hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM, por sus siglas en inglés)
En general, las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden ofrecer tasas de interés y pagos hipotecarios más bajos al inicio debido a que el prestatario asume el riesgo de los cambios en las tasas de interés. Generalmente, los prestatarios eligen hipotecas ARM debido a que el pago inicial más bajo permite que la vivienda sea más asequible al comienzo, pero el prestatario también debe estar dispuesto a aceptar el riesgo de un pago hipotecario más alto, que a veces puede ser considerablemente superior.

Después de un periodo específico, la tasa de interés y los pagos en una hipoteca ARM se ajustan según los cambios en un índice de tasas de interés determinado (como la tasa para letras del Tesoro de EE.UU.). Estos ajustes ocurren en momentos especificados en la declaración de la ARM que usted recibe de la entidad prestamista y que pueden resultar en aumentos en los pagos. Siempre hay un tope mínimo, un tope máximo y un tope máximo de la tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Es importante comprender todos los aspectos de las ARMs antes de tomar una decisión.

Las personas que optan por una ARM por lo general tienen la intención de vender o refinanciar antes de que la tasa se ajuste al alza. Asimismo, esperan que sus ingresos aumenten con el transcurso del tiempo. Estos prestatarios deben estar seguros de poder costear los pagos más altos posteriores al ajuste si no pueden refinanciar o vender.

NOTA: Las fluctuaciones de la economía suelen determinar la disponibilidad de ciertos tipos de los préstamos que se enuncian a continuación. En épocas de mercados inmobiliarios poco prósperos y tasas de ejecución elevadas, es posible que ciertos tipos de préstamos ARM no se encuentren disponibles. Ello se debe a que las ARMs conllevan un riesgo superior para el prestamista y prestatario y ante una economía en receso, los riesgos se tornan aún mayores. Al igual que los prestatarios, las entidades prestamistas no desean arriesgarse a tener que enfrentar ejecuciones.

ARM mixta
Existen dos tipos de préstamos mixtos: aquellos que comienzan como un préstamo con tasa de interés fija y se convierten en una ARM y aquellos que comienzan como una ARM y se convierten en un préstamo con tasa de interés fija.

El primer tipo de ARM mixta ofrece la predictibilidad de una hipoteca con tasa de interés fija a una tasa más baja durante un periodo inicial específico, tal como dos, tres, cinco, siete ó 10 años. Esta ARM comienza como una hipoteca con tasa de interés fija, luego pasa a ser una ARM con tasa de interés ajustable de un año a la tasa de interés predominante, más un monto o margen adicional. El ajuste del periodo con tasa de interés fija a la ARM y posteriores ajustes pueden dar origen a aumentos considerables en los pagos hipotecarios en cada etapa. Se pone un tope a la tasa a un monto específico, de modo que los pagos dejen de aumentar cuando se alcance el tope de la tasa.

Las personas que optan por esta ARM mixta generalmente desean un pago predecible durante un periodo determinado y su intención es refinanciar o mudarse antes del ajuste de la tasa. Los prestatarios deben estar seguros de que si permanecen en la casa, puedan costear los pagos mensuales más altos una vez finalizado el periodo con tasa de interés fija.

Hipoteca de dos pasos
Este tipo de hipoteca es una ARM mixta que ofrece una tasa de interés fija durante un periodo determinado y se ajusta sólo una vez, generalmente a los cinco o siete años. Posterior a ello, la tasa de interés se ajusta según las condiciones de mercado vigentes en ese momento.

ARM convertible
Una ARM convertible es una ARM mixta que le permite comenzar con una ARM con una tasa inferior y se convierte en un préstamo con tasa de interés fija a 30 años a una tasa de conversión específica. En otras palabras, en un momento determinado, la tasa deja de ajustarse y se mantiene igual por el resto del préstamo. No obstante, si la tasa de interés está a un nivel superior al momento de convertir, usted puede desear no hacerlo. En ese caso, el préstamo pasaría a ser una ARM regular, que continuaría ajustándose. Una hipoteca convertible le permite tener pagos más bajos en un comienzo con la opción de convertirla en una hipoteca con tasa de interés fija al momento de la conversión, cuando los pagos podrían experimentar un incremento. Los prestatarios deben estar seguros de que si permanecen en la casa, puedan costear los pagos mensuales más altos una vez finalizado el periodo con tasa de interés más baja. Generalmente se debe pagar un cargo al convertir el préstamo y la tasa puede ser levemente superior a la tasa actual de mercado para préstamos con tasa fija.

ARM con opción de pago
Este tipo de préstamo ofrece flexibilidad y opciones, pero puede ser costoso si el comprador no entiende por completo todas las opciones. Durante un periodo determinado de años, el cual se estipula en la hipoteca, los prestatarios pueden elegir el tipo de pago a efectuar cada mes. Generalmente, existen cuatro opciones:

• un pago mínimo que no cubre intereses:esta opción aumenta el saldo total del préstamo
• un pago de interés solamente que no reduce el saldo total del préstamo
• un pago de intereses y capital que amortiza la hipoteca en 30 años
• un pago de intereses y capital que amortiza la hipoteca en 15 años

Después del periodo de opción, los pagos hipotecarios aumentan. En algunos casos, los pagos pueden aumentar antes de la finalización del periodo de opción. Esto sucede cuando los prestatarios deciden efectuar sólo los pagos mínimos que no cubren los intereses sobre el préstamo; los intereses impagos se agregan al saldo del préstamo, de modo que el saldo aumenta en lugar de disminuir; esto se conoce como “amortización negativa”. Cuando el saldo del préstamo alcanza un monto determinado, los pagos aumentarán independientemente de la fecha en que finalice el periodo de opción. Luego, los prestatarios deben comenzar a efectuar pagos considerablemente más altos para reducir el saldo del préstamo.Pagar sólo las cuotas mínimas puede aumentar el monto adeudadohasta el punto en que el prestatario adeude más de lo que vale la vivienda.

Las personas que eligen una ARM con opción de pago generalmente desean flexibilidad al efectuar pagos y pueden tener un ingreso irregular durante el año. Ejemplos comunes son vendedores a comisión que pueden recibir sus ingresos en algunos pagos considerables e impredecibles durante el transcurso de un año, al contrario de un pago mensual o quincenal regular. Estos prestatarios deben tener suficientes ingresos para cubrir ajustes y a menudo, planificar refinanciar o mudarse antes de que ocurra un molesto ajuste.

La hipoteca con tasa de interés ajustable 2/28
A 2/28 (3/27, etc.)ARM es un tipo de hipoteca con tasa de interés ajustable mixta en la que la tasa es fija a una tasa más alta que la tasa totalmente indexada durante los dos primeros años, luego, se ajusta para cada uno de los siguientes 28 años, a menos que se refinancie, al valor de un índice de tasa en ese momento, más un margen. Estos márgenes pueden ser altos, de modo que el pago casi siempre aumenta, incluso si las tasas de mercado son iguales o inferiores. Por ejemplo, la tasa es 8 por ciento durante dos años y el índice es actualmente 4 por ciento, pero el margen al término de dos años es 6 por ciento. Incluso si el índice se mantiene en 4 por ciento después de dos años, la tasa del préstamo aumentará a 10 por ciento.

Estos préstamos se ofrecen a los prestatarios con puntajes crediticios más bajos que posiblemente no califiquen para un préstamo convencional. La idea es ofrecer a estos prestatarios dos años para reconstruir su crédito y llegar a cumplir con los requisitos para refinanciar a una mejor tasa.Estos prestatarios pueden evitar el seguro hipotecario privado o PMI, por sus siglas en inglés (consulte ¿Qué incluye un pago hipotecario?) debido a que generalmente la ARM a dos años es por el 80 por ciento del precio de venta y se combina con un préstamo por el 20 por ciento restante, que por lo general, tiene una tasa fija con un pago global final.Esto permite a los prestatarios financiar el 100 por ciento del préstamo (pero no los costos de cierre).Quienes obtienen un 2/28 generalmente tienen la intención de refinanciar en dos años, pero esimportante asegurarse de que la sanción por pago anticipado no sobrepase la marca de los dos años.

Hipotecas que permiten pagos de interés solamente
Una opción de pagos de interés solamente puede ser una característica de cualquier tipo de préstamo; sin embargo, por lo general, sólo se encuentra disponible durante un periodo limitado, después del cual los pagos aumentan significativamente. El pago de interés solamente le permite efectuar pagos más bajos sin incrementar el saldo de su préstamo. Sin embargo, al mismo tiempo, el saldo no disminuye y usted no incrementa su patrimonio a menos que el valor de la casa aumente. Si la casa no se valoriza, puede adeudar dinero si vende. En la mayoría de los casos, puede efectuar pagos de capital en cualquier momento durante el periodo de pago de interés solamente.

Las personas que optan por una hipoteca que permite pagos de interés solamente por lo general son quienes tienen la intención de mudarse (o con menor frecuencia, refinanciar) antes de la finalización del periodo de pago interés solamente; que esperan que sus ingresos aumenten considerablemente; que reciben bonos importantes en determinados momentos del año; o que esperan razonablemente que el valor de la casa experimente un gran aumento. Deben elaborar un presupuesto con sensatez y estar dispuestos a efectuar pagos globales, evitando utilizar ese dinero para otros fines. Estos prestatarios deben estar seguros de que si permanecen en la casa o no pueden refinanciar, podrían tener que costear pagos mensuales más altos. Al término del periodo de tasa fija, deben refinanciar, pagar una suma global o comenzar a pagar capital.

Préstamo con poca o sin documentación
Este tipo de préstamo es sólo para quienes tienen problemas para verificar todos sus ingresos. Generalmente incluyen prestatarios con empleos independientes, profesionales a comisiones o profesionales de la industria de servicios (cantineros, meseras, peluqueros, etc.) que dependen de las propinas como una parte considerable de sus ingresos. La entidad prestamista no requiere comprobación de ingresos y activos. No se consideran las proporciones entre deuda-ingreso o vivienda-ingreso. La tasa de interés puede ser considerablemente más alta porque la entidad prestamista asume un mayor riesgo por incumplimiento. También es posible que se requiera un pago inicial mayor, y por lo general, el puntaje crediticio debe ser muy alto.

Préstamos con sanciones por pago anticipado
Una sanción por pago anticipado puede formar parte de cualquier tipo de préstamo, de modo que usted debería verificar con la entidad prestamista para saber si el préstamo que desea incluye este tipo de sanción. No obstante, los préstamos con estas sanciones pueden ofrecer pagos inicialmente inferiores a cambio de una promesa de pago de una suma global específica si el prestatario refinancia en la fecha que se especifica en el contrato de hipoteca.

Hipoteca reducible
Este tipo de hipoteca le permite obtener una tasa de interés inferior al pagar un cargo de una suma global o al pagar un cargo que se financia durante la vigencia del préstamo. Las hipotecas reducibles son similares a los "puntos" (consulte Todo acerca de las tasas de interés ), pero generalmente las paga el comprador o el constructor como un incentivo para efectuar una venta al crear pagos mensuales más bajos.Tenga presente que el costo de esos puntos puede estar incluido en el precio de venta y podría terminar pagando un valor mayor que el valor tasado de la vivienda.

Existen dos tipos de hipotecas reducibles: temporales y permanentes. Una hipoteca reducible temporal disminuye la tasa de interés y los pagos mensuales durante los primeros años del préstamo. El tipo más común de hipoteca reducible temporal es “3-2-1”. Por ejemplo, un préstamo de 8 por ciento con una reducción de 3-2-1 tendría una tasa de interés de 5 por ciento el primer año, una tasa de interés de 6 por ciento el segundo año, una tasa de interés de 7 por ciento el tercer año y una tasa de interés de 8 por ciento a partir del cuarto año durante la vigencia del préstamo. Este tipo de reducción generalmente costará entre tres y cuatro puntos, es decir, $6.000 a $8.000 sobre un préstamo de $100.000. Una hipoteca reducible permanente disminuye la tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Nuevamente, este tipo de reducción generalmente costará entre seis a ocho puntos y puede reducir la tasa de interés en sólo 1 por ciento durante la vigencia del préstamo.