Un pago hipotecario mensual incluye al menos dos partes: un monto que se aplica al capital del préstamo (el dinero que ha solicitado prestado) y un segundo monto que se aplica a los intereses (el costo por pedir prestado el dinero). No obstante, para la mayoría de los propietarios el pago hipotecario también incluye una tercera parte: un monto que se abona a una cuenta de fondos en custodia y que la entidad prestamista mantiene en su nombre para pagar partidas, como seguro contra riesgos, impuestos inmobiliarios, comisiones de condominio y asociaciones y seguro hipotecario (si corresponde). Este es el elemento del pago mensual que puede aumentar o disminuir, incluso en una hipoteca con tasa de interés fija. En conjunto, estos elementos se denominan PITI: - P — Principal (Capital)
- I — Interest (Interés)
- T — Taxes (Impuestos)
- I — Insurance (Seguro)
Los propietarios deben pagar impuestos inmobiliarios y deben tener algún tipo de seguro de propietario de vivienda. De conformidad con las leyes estatales y otras variables, la mayoría de las entidades prestamistas exigen que los propietarios abonen a lo que se denomina “cuenta de fondos en custodia”. En esta cuenta, la entidad prestamista o el administrador hipotecario mantiene suficiente dinero para cubrir los impuestos inmobiliarios y el seguro de propietario de vivienda. Usted abona a esta cuenta cada mes como parte de su pago hipotecario. Cuando sus impuestos se vencen, la entidad prestamista/ el administrador los paga en su nombre. Lo mismo se aplica para su seguro.
La entidad prestamista/ el administrador le envía un estado periódico que indica cuánto dinero está depositado en esta cuenta. Usted puede comparar el estado de cuenta con la factura de impuestos inmobiliarios y su póliza del seguro de propietario de vivienda para asegurar que se mantenga un monto suficiente para cubrir los pagos. La Ley de Procedimientos de Transacciones en Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés), cuyo cumplimiento es exigido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), es la ley principal que rige las cuentas de fondos en custodia. Es importante mantener el seguro de propiedad exigido para su vivienda. Si no lo tiene, su entidad prestamista/ administrador puede adquirir el seguro en su nombre. Este tipo de póliza se conoce como “seguro forzoso”, que generalmente es más caro que el seguro común y ofrece menos cobertura. Si compra una casa, la mayoría de los vendedores informan acerca del monto de los impuestos inmobiliarios anuales sobre la casa cuando se pone en venta. Si no lo hacen, usted puede solicitar fácilmente esta información a su tasador de impuestos inmobiliarios. Un agente de seguros local puede darle una idea costo de un seguro anual. Divida cada uno de estos números por 12 y súmelos al capital e intereses para obtener el pago total mensual estimado. Si un comprador abona menos del 20 por ciento del precio de venta sobre la hipoteca, es posible que las entidades prestamistas exijan al comprador que adquiera otro tipo de seguro denominado seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). Esto proporciona un seguro a la entidad prestamista en caso de que el comprador no pueda pagar el préstamo y de que la entidad prestamista no pueda recuperar los costos después de ejecutar el préstamo y vender la propiedad. El costo anual del PMI puede variar, pero generalmente corresponde al .19 a 1 por ciento del valor total del préstamo, en función de las condiciones y del tipo de préstamo. El PMI se puede pagar de entrada, pero la mayoría de los compradores prefiere incluirlo en su pago hipotecario. El costo puede variar según diversos factores que incluyen: monto del préstamo, proporción de saldo del préstamo - valor de mercado (LTV, por sus siglas en inglés), ocupación (residencia principal, segunda vivienda, propiedad de inversión), documentación entregada en la originación del préstamo y probablemente, gran parte de todo el puntaje crediticio. Una vez que el capital del préstamo llegue al 80 por ciento (el propietario tiene el 20 por ciento del valor patrimonial de la vivienda), generalmente, el PMI ya no se requiere y se puede cancelar, aunque es posible que tenga que comprobar su valor patrimonial al solicitar una nueva tasación para demostrar que el valor de la vivienda es al menos 20 por ciento más de lo que usted adeuda por ella. (Nota: Algunas entidades prestamistas pueden exigir que se pague el PMI durante un plazo fijo si el capital llega a 80 por ciento). El administrador (la empresa que envía su pago hipotecario) de la hipoteca debe realizar la solicitud de cancelación a la compañía de PMI que emitió el seguro. Nota: El PMI se puede eximir o evitar mediante algunos tipos de préstamos gobierno u otros. Consulte con su entidad prestamista para determinar su situación. María y Jorge han encontrado una casa que cuesta $150,000. Ellos pueden realizar un pago inicial de 5 por ciento, o $7,500. Los impuestos inmobiliarios anuales ascienden a $1,650 y el seguro de propietario de vivienda anual es $780. Estos pagos se efectúan en cuotas mensuales con su hipoteca y se mantienen en una cuenta de fondos en custodia. Cuando sus impuestos y su seguro vencen, la entidad prestamista (o el administrador hipotecario) los paga en su nombre. Debido a que su pago inicial es inferior al 20 por ciento, María y Jorge pagarán el PMI como parte del pago hipotecario. Con una hipoteca con tasa de interés fija a 30 años y una tasa de interés de 6 por ciento, el PITI con PMI es el siguiente: - Capital e intereses (P e I): $854.36
- Impuestos inmobiliarios mensuales (T): $137.50
- Seguro de propiedad mensual (I): $65.00
- Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés): $85.50
- Pago total: $1,142.36
Es posible efectuar el pago de la mitad de su hipoteca cada dos semanas en lugar de un pago total una vez al mes en la mayoría de los tipos de préstamo, pero es más común en un préstamo con tasa de interés fija a 30 años. Al hacerlo, su hipoteca se paga más rápido debido a que paga el equivalente a 13 meses cada año. Para las personas que pueden realizar medio pago cada dos semanas, esta opción les ofrece una forma más rápida de crear valor patrimonial. Usted puede optar por hacerlo por su cuenta. Muchas personas solicitan que se deduzca automáticamente de sus cuentas corrientes. Dado que sus pagos se aplican al préstamo cada 14 días, el monto de capital disminuye más rápido, lo que le ahorra costos por concepto de intereses. El plazo de su préstamo se reduce a 22 ó 23 años, lo que se traduce en una reducción considerable de los costos por intereses totales. Por ejemplo: Pago hipotecario mensual (12 meses/ 12 pagos): $997
Interés que se paga durante la vigencia del préstamo: $209,263
Se amortiza en 30 años Medio pago (13 meses/ 26 pagos): $498 ($997 / 2)
Interés que se paga durante la vigencia del préstamo: $155,938
Se amortiza en 22 ó 23 años Los ahorros en intereses durante la vigencia del préstamo corresponden a $53,325, ¡se amortiza en 22 ó 23 años en lugar de 30 años! Otra opción, si puede costear un pago mensual levemente más alto, es lograr los mismos ahorros con pagos mensuales. Para hacerlo, tendría que pagar un monto adicional de capital a su hipoteca total cada mes. Si usamos el ejemplo anterior, con un pago hipotecario de $997, agregaría $83 al mes ($997 dividido por 12) al capital (Tendrá que especificar el monto adicional para "capital únicamente" sobre su pago.), con lo que su pago ascendería a $1,080. Los ahorros en intereses serían iguales y el préstamo se amortizaría aproximadamente siete años antes, pero no tendría que comprometerse a efectuar pagos cada dos semanas.
|