Puede parecer que su entidad prestamista necesita saber todo acerca suyo para la solicitud del préstamo, pero en realidad, lo único que necesita saber son los aspectos relacionados con el trabajo, las finanzas e información acerca de la vivienda que desea comprar (aunque puede obtener aprobación antes de la elección de una vivienda). Sin embargo, necesitará proporcionar algunos detalles acerca de estos temas. El objetivo es lograr un pago mensual que usted pueda costear sin crearle dificultades financieras. La siguiente es una idea de lo que consideran las entidades prestamistas cuando lo califican para un préstamo:

Sus ingresos y gastos familiares
Las entidades prestamistas consideran sus ingresos de formas que van más allá del monto total; cómo los gana también es importante. Por ejemplo, los ingresos provenientes de bonos, comisiones y horas extraordinarias pueden variar de un año a otro. Si estas fuentes conforman un gran porcentaje de su ingreso, su entidad prestamista querrá saber cuán confiables son dichas fuentes.

Asimismo, considerará la relación entre sus ingresos y sus gastos. Generalmente, sus gastos de vivienda fijos (pago hipotecario, seguro e impuestos inmobiliarios, pero no reparaciones o mantenimiento) no deberían ser mayores del 28 por ciento de su ingreso mensual bruto, aunque esta no es una regla absoluta. Su entidad prestamista también considerará otras deudas a largo plazo, como préstamos automotrices o universitarios. Es una buena idea llevar lo siguiente cuando se reúna con su entidad prestamista:

Ingresos

• Empleo, salario y bonos, y cualquier otra fuente de ingresos en los últimos dos años (lleve el comprobante de pago más reciente, los formularios W-2 y declaraciones de impuestos del año anterior, si es posible)
• El estado de cuenta más reciente que indique el monto de ingresos por dividendos e intereses que haya recibido durante los últimos dos años
• Documentación oficial que respalde el monto de cualquier otro ingreso regular que pueda recibir (pensión alimenticia, manutención infantil, etc.)

Historial laboral
La estabilidad laboral es un factor que la entidad prestamista va a considerar, y dos años en su trabajo actual ayuda, pero tampoco es un requisito absoluto. Si cambia de trabajo, pero se mantiene en el mismo rubro, no debería tener problemas, especialmente si el cambio de trabajo se traduce en un ascenso o un aumento en los ingresos.

Puntaje crediticio
Su puntaje crediticio también ayuda a predecir qué probabilidades tiene de pagar la deuda hipotecaria.

Activos personales

• Los saldos actuales y los estados recientes de cuentas bancarias, incluidas cuentas corrientes y de ahorros
• El estado de cuenta más reciente que indique el valor de mercado actual de cualquier inversión que tenga, como acciones, bonos o certificados de depósito
• Documentación que indique los intereses en fondos para la jubilación
• Valor nominal y valor en efectivo de las pólizas de seguros de vida
• Valor de partidas considerables de bienes personales, incluidos automóviles
• Información sobre deudas
• Los saldos y los números de cuenta de sus préstamos y deudas actuales, incluidos préstamos automotrices, saldos de tarjetas de crédito y otros préstamos que pueda tener

Análisis de los riesgos
La entidad prestamista hace todo lo posible para asegurarse de que un prestatario califica para un préstamo. Sin embargo, la decisión final descansa sobre el asegurador de la entidad prestamista, quien mide el riesgo total que asume el inversor específico que respalda el préstamo. Cada inversor (o empresa inversora) tiene sus propias pautas en términos de análisis de los riesgos (generalmente utilizan modelos estadísticos), de modo que si bien los aseguradores evalúan muchos de los mismos factores que las entidades prestamistas, pueden analizar algunas áreas con mayor detalle que otros, de acuerdo con las pautas. Por ejemplo, aunque es posible que la entidad prestamista lo haya aprobado previamente antes de elegir una vivienda, al momento de llegar al análisis, usted ya habrá elegido la propiedad que desea comprar, y el asegurador revisará minuciosamente los detalles de la propiedad.

Sin embargo, la mayor parte de la información que se utiliza es la misma usada por la entidad prestamista, pero la evaluación puede ser diferente. El asegurador evaluará la capacidad del prestatario para pagar (ingresos), la disposición para pagar (historial crediticio) y la garantía (propiedad). Dado que los aseguradores analizan todos estos riesgos (aunque no es una lista completa), las siguientes son algunas de las pautas que pueden utilizar:

Ingresos

• ¿El ingreso es suficiente para pagar el préstamo? Las pautas sobre las proporciones de pago-ingresos de 28 por ciento y deuda total-ingresos de 36 por ciento son estándar, pero algunos programas permiten proporciones más altas.
• ¿Son los ingresos estables mes a mes y año a año?
• ¿Ha estado el prestatario en su trabajo actual y en la misma industria durante un periodo suficiente? La pauta estándar es un mínimo de dos años, pero es posible que se hagan excepciones.
• ¿Se pueden verificar los ingresos?

Crédito

• ¿Tiene el prestatario un buen puntaje crediticio (generalmente, 680 o más se considera bueno)?
• ¿Tiene el prestatario pagos atrasados, reclamos de pagos o ha presentado quiebra? Si es así, ¿existe alguna explicación para los pagos atrasados/ reclamos de pago/ quiebra?
• ¿Tiene el prestatario deudas mensuales excesivas a pagar?
• ¿Están las tarjetas de crédito del prestatario agotadas hasta el tope?

Garantía
¿La propiedad vale lo que el prestatario está pagando por ella? Si no es así, la entidad prestamista no prestará un monto superior al valor. Si la tasación resulta menor que el valor ofrecido por la casa, a veces puede renegociar las condiciones del contrato de compra con el vendedor y su agente de bienes raíces.

Algunos prestatarios aceptan comprar la casa al precio que ofrecen originalmente y pagan la diferencia entre el préstamo y el precio de venta. Usted necesita tener dinero en efectivo disponible para hacer esto y debe evaluar la probabilidad de que la propiedad mantenga su valor. Asimismo, necesita considerar el tipo de préstamo para el cual ha calificado. Si tiene que mudarse repentinamente y tiene un gran préstamo con relación al valor original y la propiedad no ha mantenido su valor, podría enfrentarse a un déficit importante de efectivo cuando vaya a amortizar su préstamo.

¿Es la propiedad un tipo de propiedad aceptable y que cumple con los requisitos de codificación y restricciones de zonificación? ¿Es la propiedad comparable a otras propiedades en el área? Los relevamientos de agrimensura son comunes y se utilizan para obtener una medición exacta del terreno en el que se encuentra la propiedad que usted está comprando. La persona que prepara el relevamiento de agrimensura debe ser un agrimensor autorizado. El informe sobre el relevamiento de agrimensura indica la ubicación del terreno, las dimensiones del terreno y cualquier mejora.

Las invasiones son mejoras a la propiedad que violan ilegalmente la propiedad de otro o su derecho de usar la propiedad, tal como construir una cerca que en realidad está en la propiedad del vecino en lugar de la suya o construir una edificación que cruza desde su propiedad a la propiedad de otro sin autorización. La comprobación de invasiones puede retrasar el proceso de aprobación final.

El pago inicial
Un pago inicial corresponde a un porcentaje del valor de su vivienda. El tipo de hipoteca que elige determinará el pago inicial que necesitará. Puede fluctuar entre cero y 20 por ciento, o más si lo desea.

Hay diversos préstamos disponibles que no requieren pagos iniciales altos, especialmente para compradores de primera vivienda. Por ejemplo, los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) pueden solicitar un pago inicial inferior a 5 por ciento, y los veteranos o quienes se encuentran en servicio activo en las fuerzas armadas pueden obtener préstamos sin pago inicial. Además de la ayuda con el pago inicial, estos programas pueden tener pautas menos estrictas para la aprobación de un préstamo, como permitir una proporción pago-ingresos o deuda-ingresos más alta. Asimismo, pueden aceptar formas alternativas de historial crediticio si no ha establecido crédito a través de medios tradicionales: tarjetas de crédito y préstamos automotrices. Por ejemplo, una entidad prestamista puede consultar el historial de pagos de servicios públicos y de alquiler para determinar la capacidad crediticia.

Varios programas estatales y federales ofrecen asistencia para el pago inicial, pero pueden tener pautas sobre ingresos y de otro tipo. Consulte Programas especiales .