La tasa nacional actual se publica a la izquierda de esta página. Podrá observar que se incluyen las tasas de la semana pasada y de esta semana para indicar si las tasas están en alza o en baja por la semana. Puede buscar pronósticos de más largo alcance en periódicos financieros y en sitios Web.

Utilice nuestras calculadoras para ver cuán fácil es revisar el efecto de las diferentes tasas. Puede ver cuáles podrían ser los pagos mensuales por préstamos de diversos montos a diferentes tasas. No obstante, el costo total de una hipoteca incluye más que solamente la tasa de interés básica. Los cargos por originación, los puntos de descuento, otros gastos varios, y otros términos y condiciones pueden tener afectar el costo final de su hipoteca.

Al comparar diferentes hipotecas, esfuércese por asegurarse de considerar todos los factores que puedan tener influencia sobre los costos finales. Posiblemente, la tasa de hipoteca más baja no sea necesariamente la mejor opción. Formule las siguientes preguntas a las entidades prestamistas:

• ¿Cuál es el valor de los cargos por originación?
• ¿Cuál es el valor de los puntos de descuento y de los cargos por originación?
• ¿Qué cargos incluye la cotización de la tasa que ofrecen?
• ¿Cuál es la tasa porcentual anual (APR, por sus siglas en inglés) del préstamo?

La APR> se calcula en función de todos los principales costos de su préstamo, no sólo del monto del préstamo. Por lo general, incluye puntos, cargos por originación y otros costos asociados con el procesamiento de su préstamo. Asegúrese de preguntar a las entidades prestamistas qué cargos se incluyen en su APR e intente compararla con otras APR que incluyan los mismos cargos. Esto le permitirá determinar la tasa más exacta que realmente tendría que pagar.

Interés simple versus interés compuesto
Prácticamente todos los programas de pago de préstamos hipotecarios se calculan en función de una fórmula de interés compuesto. Al comienzo de su periodo de pago, usted paga poco del capital, de modo que si su tasa de interés anual, por ejemplo de 6 por ciento, se agrega a su saldo cada mes, su saldo de capital no disminuye mucho.

Así, si su saldo es $100,000 y el interés se capitaliza mensualmente, es como agregar $6000 a 100,000, luego agregar 6 por ciento de $106,000 ($6,360) a los 106,000 (112,366), luego agregar 6 por ciento de $112,366 a los 112,366, y así sucesivamente cada mes. Este ejemplo está demasiado simplificado (ya que generalmente paga poco del capital al principio), pero le da una idea de por qué tarda tanto saldar un préstamo hipotecario y por qué termina pagando tanto interés en un periodo de 30 ó 15 años.

La moraleja de la historia es que no sólo es importante la tasa de interés que paga, sino la frecuencia con la que ésta se capitaliza. (A veces, estos dos factores en conjunto se denominan “tasa de interés efectiva”). Usted debería solicitar esta información a la entidad prestamista. Si su interés se capitaliza en forma frecuente, por ejemplo, semanalmente, busque, compare y vea con qué periodicidad otras entidades prestamistas capitalizan el interés sobre los préstamos.

Puntos de descuento
El pagar una suma global de dinero a la entidad prestamista al momento del cierre del préstamo, puede disminuir la tasa de interés. La suma se mide en “puntos”. Un “punto” es igual al uno por ciento del monto del capital de la hipoteca. (Un punto sobre un préstamo de $100,000 correspondería a $1,000). Usted debería saber de qué modo los puntos y otros términos y condiciones afectan el costo total.

En la mayoría de los préstamos, las entidades prestamistas ofrecen hipotecas con diversas combinaciones de puntos y tasas de interés. Por lo general, cuanto más baja sea la tasa de interés, más puntos pagará al momento de la firma del convenio. Las tasas de interés afectan su pago hipotecario mensual, en tanto que los puntos afectan el monto de efectivo que debe tener al cierre.

Por ejemplo, si un préstamo con la tasa de interés de mercado actual tiene dos puntos, un préstamo con una tasa de interés de un 1.5 por ciento más alta que la tasa de mercado posiblemente no tenga puntos. Su elección entre las diversas opciones de tasas de interés/ puntos depende de cuánto efectivo tenga disponible para el cierre y firma del convenio.

¿Cuándo se determina su tasa?
Cuando analice sus opciones entre diferentes hipotecas, asegúrese de preguntar cómo y cuándo se determina la tasa de interés que pagará, o cuándo se “fija” su tasa.

La mayoría de las entidades prestamistas cotizan una tasa y cargos al momento que usted solicita un préstamo y luego fijan la cotización por un periodo determinado. Si bien esta tasa fija lo protege de pagar más por su hipoteca si las tasas de interés aumentan antes de que cierre el préstamo, también significa que pagará la tasa cotizada incluso si las tasas de interés disminuyen.

Los periodos de fijación generalmente tienen una vigencia de 10 a 60 días. A veces, hay periodos disponibles más prolongados por un cargo adicional. Por lo general, lo mejor es que su periodo de fijación sea lo suficientemente prolongado para durar hasta el cierre y la firma del convenio.

Sin embargo, algunos prestamistas le darán la opción de permitir que su tasa de interés para su hipoteca "fluctúe", de modo que la tasa puede cambiar entre el momento que solicita el préstamo y el momento de cierre (aunque normalmente la tasa se fija después de un periodo específico antes del cierre real).

Al permitir que la tasa fluctúe, usted se puede beneficiar de tasas de interés más bajas si las tasas de interés disminuyen entre el momento de su solicitud y el cierre. Sin embargo, antes de elegir una fluctuación, asegúrese de tener recursos para cubrir un pago mensual más alto si las tasas de interés suben. De lo contrario, su hipoteca podría ser rechazada.

Opciones "sin costos"
Una hipoteca “sin costos" es aquella en la que se le permite pagar algunos o todos los puntos de descuento y otros costos de cierre con el tiempo, en lugar de pagarlos en efectivo al cierre. La entidad prestamista puede denominar a esto financiamiento de los cargos financieros. Al igual que con todas las transacciones financieras, debería entender de qué modo esta opción atenderá a sus necesidades específicas en el largo y corto plazo.

En realidad, no hay hipoteca sin costos. Al elegir una hipoteca “sin costos”, usted paga una tasa de interés más alta sobre su préstamo en lugar de reducir el monto de dinero que necesitará al cierre. Generalmente, la tasa de interés sobre una hipoteca “sin costos” varía entre medio punto a un punto por encima de la tasa de mercado.

Habitualmente, los cargos que financia y paga la entidad prestamista en un préstamo sin costos incluyen puntos y cargos por procesamiento y cargos por informes sobre crédito y tasaciones. (Un “punto” corresponde al uno (1) por ciento del saldo de capital de un préstamo). Una hipoteca “sin costos” es la que tiene más sentido en el caso que usted se vaya a mudar o refinanciar dentro de un periodo relativamente breve. El siguiente ejemplo demuestra por qué.

Usted desea refinanciar su hipoteca de $150,000 con un préstamo con tasa de interés fija a 30 años, y tiene dos opciones. De acuerdo con el préstamo A, recibiría una hipoteca al 7 por ciento con cargos de $2,500. Según el préstamo B, tendría una hipoteca “sin costos” al 7.5 por ciento. (Este ejemplo supone que los costos para cada préstamo son idénticos, pero posiblemente este no sea el caso en la vida real, ya que los programas de cada entidad prestamista pueden diferir entre sí). Pagará $998 mensuales en el préstamo A. Pagará $1,050 mensuales en el préstamo B, o $52 más al mes.

Después de cuatro años (a los 49 meses), el monto total adicional ($2,548) que habrá pagado en el préstamo B será superior a lo que ha ahorrado al cierre ($2,500). A menos que venda su vivienda y salde el préstamo B o refinancie el préstamo B para obtener una hipoteca con una tasa menor, pagará un monto considerablemente mayor por el préstamo B durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, si vende o refinancia a una tasa inferior después de tres años, puede ahorrar dinero al haber evitado los costos directos al cierre A MENOS QUE su hipoteca conlleve una sanción por pago anticipado.

Si no tiene mucho efectivo al cierre y está seguro de poder realizar el pago mensual más alto y de que el valor de su vivienda aumentará con el tiempo, el pago más alto de una hipoteca sin costos aún puede ser adecuado para usted, incluso si no puede refinanciar a una tasa menor después del cuarto año. No obstante, si tiene efectivo disponible, puede ser mejor optar por la hipoteca con la tasa de interés menor y pagar los puntos de descuento y los cargos en efectivo al cierre. Otros puntos que debe considerar:

• Necesita verificar si un préstamo “sin costos” conlleva una sanción por pago anticipado para desanimarlo a refinanciar tan pronto como pueda encontrar una hipoteca con una tasa inferior. Las sanciones por pago anticipado pueden exigirle que pague seis meses de interés o un porcentaje del saldo de capital adeudado del préstamo.
• Verifique exactamente qué cargos se pueden evitar en una hipoteca “sin costos”. Es muy probable que aún tenga que pagar fondos en custodia por seguro contra riesgos e impuestos inmobiliarios, impuestos a las transferencias locales, intereses diarios desde la fecha de cierre hasta el primer día del mes siguiente y quizás otras partidas al cierre.
• No confunda las hipotecas “sin costos” con las hipotecas “sin dinero en efectivo”. Con las hipotecas “sin dinero en efectivo”, los costos de cierre se agregan al saldo de capital pendiente de la hipoteca, no a la tasa de interés. Esto significa que pide prestado más dinero de lo que pediría en virtud de una hipoteca sin costos o regular y paga intereses sobre ella con el tiempo.

Una observación acerca de los préstamos con sanciones por pago anticipado. Las sanciones por pago anticipado pueden formar parte de la mayoría de los tipos de préstamo, de modo que asegúrese de preguntar a su entidad prestamista si se aplican en su préstamo. Por lo general, los préstamos con sanciones por pago anticipado ofrecen pagos iniciales más bajos a cambio de una promesa de pago de una suma global adicional si el prestatario refinancia antes de la fecha especificada en la hipoteca. El monto de esa suma global también se especifica en la hipoteca. Si cree que refinanciará, no querrá que su préstamo incluya una sanción por pago anticipado.

Por ejemplo, una sanción por pago anticipado de dos (2) por ciento podría traducirse en un monto de dinero importante; cada $100,000 en su saldo, tendría que pagar $2,000. La mejor forma de tomar una decisión respecto de si pagar o no la sanción es comparar el costo de la sanción con la diferencia en su pago actual y el pago después del refinanciamiento.

Por ejemplo, si la transacción de refinanciamiento cuesta $3,000 y le ahorraría $300 al mes, tardaría diez (10) meses en recuperar el costo de la transacción. Generalmente, si puede recuperar sus costos en un plazo de un año, o si reduce la tasa de interés sobre su hipoteca en un dos (2) por ciento o más, el refinanciamiento es una buena opción, incluso con la sanción por pago anticipado.

En cualquier momento que refinancie, es importante analizar los ahorros sobre su pago mensual en comparación con el costo del refinanciamiento. (En este caso, implicaría el costo de la sanción por pago anticipado más los costos de cierre sobre la transacción de refinanciamiento). Posterior a ello, debe determinar cuánto tiempo tardará en recuperar lo que pagó por concepto de la transacción.

Asegúrese de entender
Debería entender todas las condiciones de la hipoteca que elija, de modo que no reciba sorpresas en el camino. Por ello, es importante elegir una entidad prestamista con la que se sienta a gusto y que reciba de buena manera sus preguntas. Las hipotecas son transacciones financieras complejas, pero las entidades prestamistas tienen experiencia explicando los pro y los contra a los compradores de vivienda.